W obronie PZD

Szczegóły

Utworzono: poniedziałek, 11, czerwiec 2012

autor tekstu

tt

Ogrody w przeważającej części znajdują się na gruntach publicznych, stanowiących własność gminy lub Skarbu Państwa. Dlatego ani działkowcy, ani Związek nie mogą być właścicielami takich gruntów, lecz posiadają inne prawa do tych terenów. Nie oznacza to jednak, żeby działkowcom nie przysługiwała żadna własność związana z użytkowaną działką. Przesądza o tym ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych.    

Ustawa gwarantuje, że to co znajduje się na działce stanowi chronioną prawem własność działkowca. Jest on więc prawnym właścicielem wszystkich nasadzeń, urządzeń i obiektów znajdujących się na jego działce, które sam wzniósł, zasadził lub zasiał, bądź też nabył od poprzednika (art. 15 ust. 2).

Rozwiązanie to tylko z pozoru może wydawać się oczywiste. W polskim systemie prawnym obowiązuje bowiem generalna zasada superficies solo cedit. Oznacza ona, że wszelkie naniesienia na terenie nieruchomości przypadają właścicielowi tejże nieruchomości. Innymi słowy, z reguły przedmioty trwale związane z gruntem (np. drzewa, budynki itp.) nie mogą stanowić odrębnej własności. Są one zatem przyporządkowane do tego gruntu jako tzw. części składowe. W praktyce oznacza to, że formalnie nie kupujemy domu, ale grunt, na którym ten dom jest posadowiony.

Z punktu widzenia działkowców taka sytuacja byłaby niekorzystna. Ryzykowne stałoby się bowiem inwestowanie w użytkowaną działkę, gdyż altana i inny majątek byłby zawsze własnością np. gminy. Działkowiec musiałby więc każdorazowo uzgadniać z właścicielem zasady rozliczeń za nakłady, które poczynił na terenie działki. W braku takich uzgodnień możliwości odzyskania zainwestowanych środków byłyby nader utrudnione i najczęściej sprawy musiałby znajdować rozstrzygnięcie w sądzie.

Z tych właśnie przyczyn ustawa o ROD zapewnia działkowcom odrębną własność naniesień, niezależnie od tytułu własności do gruntu. Jest to jeden z nielicznych wyjątków od wspomnianej zasady superficies solo cedit. W konsekwencji działkowiec korzysta z pełnej ochrony prawnej przysługującej każdemu właścicielowi. Stąd też może m.in. żądać zapłaty od swojego następcy za majątek, który pozostawił na działce. Ponadto – co jest niezwykle ważne – status właściciela pozwala działkowcowi żądać odszkodowania w sytuacji np. likwidacji ogrodu działkowego. W innej sytuacji nie byłoby zasadniczo żadnych podstaw, aby wypłacać rekompensat na rzecz działkowców, gdyż pozostawiony przez nich majątek stanowiłby – formalnie rzecz biorąc – własność innego podmiotu, zazwyczaj gminy inicjującej likwidację ogrodu. Taki stan rzeczy narażałby użytkowników działek na straty, albo długotrwałe procesy sądowe.

Odrębna własność przysługująca działkowcom jest więc rozwiązaniem niezbędnym dla prawidłowego funkcjonowania ROD. Należycie zabezpiecza interesy użytkowników działek, a tym samym chroni ogrody przed samowolnymi likwidacjami, np. na cele ściśle komercyjne. Omawiane prawo powoduje, że z działkowcem trzeba się liczyć.

Dlatego tak ważne jest, aby to prawo zostało zachowane. Uchylenie art. 15 ust. 2 oznaczałoby, że nastąpiłby ogromny chaos prawny. Nie byłoby bowiem przepisu nadającego działkowcom statusu właścicieli altan i innych naniesień, znajdujących się na ich działkach. Co to oznacza? Można zaryzykować tezę, że w takiej sytuacji majątek działkowców formalnie przypadałby właścicielowi gruntu.  Brak tego przepisu mógłby zatem w praktyce wywołać skutki porównywalne do swoistego wywłaszczenia działkowców z ich prywatnego mienia.